売買物件
お取引の流れ

Flow

物件のご相談

購入物件について

弊社はオーダーメイド型の不動産会社です。

地元厚木市で生まれ育ち、厚木市を知り尽くした営業マンが一緒になってお住まい探し(不動産売買)をお手伝いします。

地元の地主さんとのお付き合いが多い弊社が得意とするのは、「未公開情報」「新着情報」。売買物件の検索依頼フォームからご登録いただければ、そんな情報をいち早くお届けします。

既存の不動産売買情報ありきではない、オーダーメイド型の営業スタイルです。インターネットや土日の新聞折込などに掲載されない不動産売買物件の情報です。

厚木市以外の不動産売買も、もちろん取り扱っております。お気軽にご相談ください。

物件のご相談専用フォーム

売却物件について

ご相談費用、売買物件調査費用無料。

お客様のご希望金額で売り出しをいたします!売却のご成約まで一切手数料は頂きません。(一部、実費を除く)

相場等の情報提供はご希望のものを直ぐにさせて頂きます。厚木市で不動産を知り尽くしたベテラン営業部長を中心に、大切なご資産の売買を大手企業ではできない、細かいサポートでフォロー致します。

Step1. 売却相談

諸経費と税金について

不動産を売却される際は、売却金額=お手取り金額となる訳ではございません。 不動産会社へ支払う仲介手数料や土地の面積を確定させるための測量費など必要な経費がいくつかございます。

つまり、売却後のお手取り金額は、不動産売却金額から諸費用を引いた残りの金額となります。

主な諸経費

仲介手数料

ご売却が成約した場合にのみ、その取引額に応じて所定の仲介手数料(消費税込)が必要となります。
※ご売却相談をいただいても、ご成約に至らなかった場合や、ご売却を途中で取りやめたなどの場合には、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料

隣地との境界を確定させる場合、面積を確定させる場合に必要になります。

住宅ローン

住宅ローンが残っている場合には借入金の返済・抵当権の抹消手続きが必要です。

主な税金

印紙税

契約書に貼る印紙代です。売買代金により額面は異なります。

所得税・住民税

ご売却にともなう譲渡益が出た場合、所得税・住民税が必要となります。 ご売却不動産の所有期間や居住用財産であるかなど、諸条件により計算方法が異なります。

さらに、リフォームをする方が良い場合、建物を解体して更地にする方が良い場合では、その費用負担も必要です。

Step2. 査定依頼

不動産を売却される際、最初に気になるのが売却できる金額かと思います。 売却する意思をお決めになられている方はもちろん、今後の住み替えなどをお考えのお客様もまずは査定を御依頼頂き売却金額の目安を知ることで、今後の方向性をより明確に考えることが出来ます。

不動産査定の種類

簡易査定

物件の確定に必要な資料(住宅地図等)をご提示頂いた上で、近隣の相場や取引事例を参考に不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、迅速にお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。

訪問査定

ご売却予定の不動産の室内、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例を参考に、より精度の高い売却予想価格を算出します。

買取査定

なるべくご売却をお急ぎのお客様や販売広告を実施せず、ご近所の方などに秘密のまま売却されたいお客様は当社による買取査定を行います。また、一般個人の購入が見込めない大型物件や大規模土地をご売却したい方もこちらの査定方法をご提案する場合がございます。

Step3. 物件の確認・調査・査定

適正な価格をご提案する為に、対象となる不動産について現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、 成約事例などを調査し、価格査定を行います。

所有者様とのご面談

何より対象不動産のことを御存じなのは売主様(所有者様)です。不動産の種別、土地・建物の面積、建築の時期、使用状況などまずはお聞かせいただき、対象不動産に対するお考えをしっかりと把握させて頂くことが重要と考えます。

現地の確認

接面道路の状況や建物の全体の印象や修繕の実施状況、給排水施設、電気・ガスの施設や境界標・境界線、越境物が無いか、など実際に現地を訪問し、確認をさせて頂き査定へと反映します。

市役所調査

用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道等の道路の種類や幅員、 電気・上下水道・ガスなどの設備の状況などを確認します。

法務局調査

法務局では、登記簿謄本を元に、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを使用して、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。

市場調査

近隣で売り出しされている他物件の調査を行い、売出価格の参考にします。

成約価格調査

過去に近隣などの物件で成約に至った価格を調査し、売出価格の参考にします。

査定価格と売出価格の決定

査定価格はある程度幅を持たせた金額の中で算出をし、ご提案をさせて頂きます。実際に売却活動をスタートする売出価格の決定は、査定価格をご参考にして頂き、売主様のご希望にてお決め頂きます。

Step4. 媒介契約

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。 媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、次の3種類があります。

専属専任媒介契約

  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:5日以内の登録をさせて頂きます。
  2. 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:1週間に1度以上文書でご報告させて頂きます。
  3. 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できません。

専任媒介契約

  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:7日以内の登録をさせて頂きます。
  2. 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:2週間に1回以上文書でご報告させて頂きます。
  3. 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。

一般媒介契約

  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:登録の義務はありません。
    →弊社では随時必要に応じて登録をさせて頂きます。
  2. 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告:業務報告の義務はありません。
    →弊社では随時文書もしくは口頭にてご報告をさせて頂きます。
  3. 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。

※レインズ

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。 オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することが可能です。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの不動産屋さんに問い合わせれば、登録物件はすべて把握できるようになっています。

なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、お客様からの申し出により更新することができます。

Step5. 売却活動

媒介契約のご締結後、弊社では売主様のご希望や物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、最も効果的な販売・広告活動を行い、積極的なご売却活動を行って参ります。

小沢商事株式会社の主な営業活動

Step6. 営業活動報告

弊社では御依頼を頂きました売主様に、売却活動のご報告を書面にて行わせて頂いております。また、ご報告の際は極力売主様と面談をさせて頂き、きめ細かい御相談をさせて頂きます。

報告内容

売却活動状況

下の内容について、実施日・実施内容等をご報告させて頂きます。

反響状況

購入検討者様からの反響件数や現地へのご案内の状況について、またその後のフォロー状況も含めてご報告をさせて頂きます。

市場動向

御依頼頂いた物件周辺の類似売出物件の状況、成約状況、全体の市場の動向などをご報告させて頂きます。

今後の売却活動の計画

オープンハウスの実施、 チラシや折り込み広告の配布状況等、今後の売却活動計画について、積極的にご提案させて頂きます。反響状況や市場動向に合わせ、金額の再設定等もご提案させて頂きます。

Step7. 売買契約の締結

ご購入を希望される方が見つかりましたら、まず不動産購入申込書のご提示を頂きます。これを受けて、売主様と具体的な価格や引き渡しまでの条件等の交渉を進め、売主様・買主様双方にご納得頂いた場合には、売買契約を交わすこととなります。

売買契約とは。

売買契約時に必要なもの

  1. 権利証
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  4. 契約印紙代
  5. 本人確認ができる書類(運転免許書、パスポート、健康保険証等)
  6. 設備表(建物に関する書類等)
  7. 物件状況等報告書

Step8. 引越し準備

不動産売買物件に居住中のお客様は、ここでお引越しが必要となります。残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われるからです。残代金の受領日までに、公共料金の清算なども済ませ、契約時に約束した状態で買主様へ引渡せる状態にする必要があります。

引渡し・引越しのスケジュール

特に、気を付けたいのは引越しのスケジュールです。 住み替えを御検討の場合、先に新居に引越してから引渡しを行うのがスムーズです。 しかし、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合などの場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法があります。 弊社では引越会社のご紹介はもちろん、必要な方には賃貸物件のご案内、リフォーム会社、貸倉庫をご紹介させて頂くことも可能です。

Step9. 残代金決済・引渡し

買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し(鍵のお引渡し)を行います。 これで不動産売買のお取引は完了いたします。

残代金決済の流れ

残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、決済は一般的に平日の午前中に行います。

残代金決済・引渡しの流れ

物件の確認

物件の最終確認を、現地にて行います。 売主様・買主様お立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立会いをいたします。

登記関係書類の確認

所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。 住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。

登記関係書類の確認

ローンが残っている場合ご売却物件に売主様の債務の抵当権が設定されている場合は、買主様より受領した売買代金を返済に充当し、買主様への所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。

残代金の受領

買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、 買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースが殆どとなります。残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士へ委任します。

各種負担金の清算

固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行ないます。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが 一般的となっています。

鍵の引渡し

残代金の受領と同時に、物件(鍵)を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡す必要があります。

関係書類の引渡し

マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡しして頂きます。

諸費用の支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

残代金決済時に用意するもの

  1. 権利証
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  4. 固定資産税納税通知書
  5. 仲介手数料
  6. 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
  7. 物件の鍵
  8. その他(管理規約、パンフレット等)

ワンポイントアドバイス

忘れずにチェックしましょう

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